안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
최근 배당과 성장성을 도모한 리츠(REITS)에 많은 관심이 생기며 관련된 서적을 많이 읽고 있습니다. 그 중에서도 4차 산업 리츠는 제가 가장 관심을 가지고 있는 분야 중 하나입니다.
오늘은 4차 산업 리츠 중 하나인 데이터센터 리츠 투자에 앞서 우리가 알아야 할 기본적인 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
데이터센터, 넌 누구니?
데이터센터는 서버를 전문적으로 관리하는 커다란 디지털 창고입니다. 데이터센터의 시초는 1960년대 정부 기관이나 민간 IT 업체가 커다란 메인 프레임 컴퓨터를 모아두었던 컴퓨터실이었습니다. 지금은 발전기, 배터리, 전력 분배 장치 같은 유틸리티 설비와 환기, 냉각 시스템이 갖춰진 첨단 기술 집약 공간으로 거듭났습니다.
데이터센터는 인터넷의 발달과 함께 처리해야 할 데이터가 증가하고 전문적인 서버 공간을 필요로 하게 되며 2000년대 초부터 본격적으로 증가하기 시작했습니다. 다만 데이터센터 특성상 초기 투자비용이 높고 시설을 구성하고 관리하는데 전문 지식이 요구되기에, 데이터센터만을 전문적으로 운영하는 업체와 리츠가 등장하였습니다.
데이터를 저장하고 유통시키는 핵심 인프라라 볼 수 있는 데이터센터는 진입장벽이 높은 섹터 중 하나입니다. 기업들이 중요한 데이터를 맡기고 관리할 데이터센터를 선정하는 데에는 신중할 뿐만 아니라, 한번 선정한 이상 쉽게 바꾸지 않기 때문입니다.
또한 이미 상장된 데이터센터 리츠들의 경우 미국의 유명 IT 기업(아마존, 마이크로소프트 등)과 금융회사을 오랫동안 고객으로 확보하고 있고, 입지를 확보했기 때문에 후발업체가 들어오기에 진입장벽이 높은 이유이기도 합니다.
데이터센터도 분류할 수 있다
데이터센터가 4차 산업과 함께 성장률이 높은 것은 사실이지만, 이 안에서도 어떤 데이터센터 리츠를 선택하냐에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다. 지금부터 일반 투자자들이 쉽게 이해하면서도 중요한 분류 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.
기업형 vs 네트워크 밀집 데이터센터
네트워크형 밀집형 데이터센터
네트워크 밀집형 데이터센터는 아래 그림과 같이, 가운데 네트워크 밀집형 데이터센터를 중심으로 인터넷 허브가 구성되고, 기업과 가정이 이 허브를 중심으로 한 루트를 통해 인터넷 서비스를 사용하는 구조입니다. 이러한 네트워크 밀집형 데이터센터는 대도시당 1-2개 정도이며, 오랜 기간동안 네트워크를 구축하였기 때문에 진입장벽이 높은 편입니다.
네트워크 밀집형의 임차인은 주로 AT&T, 컴캐스트 같은 통신사업자들이고, 평균 임차기간은 1~3년 정도입니다. 이들은 한번 데이터센터를 선정하면 네트워크 생태계상 데이터센터를 바꾸기 힘든 특징이 있어 지속적인 계약을 맺고는 합니다.
네트워크 밀집형 데이터센터는 코로케이션(Co-location)이라는 개념을 도입하여 다수의 기업에 데이터시스템을 빌려주기 때문에, 자체적인 서버가 없는 기업들도 데이터센터가 제공하는 서버 호스팅을 통해 서버를 임대 받아 사용할 수 있습니다.
또한 상호연결(Interconnection) 서비스를 제공하여, 데이터센터를 이용하는 기업들이 해외 등 중요 허브로 접속할 수 있게 해주고 있으며, 이 서비스는 마진율이 매우 높아 연 두자릿수 성장을 하고 있습니다.
기업형 데이터센터
기업형 데이터센터는 마이크로소프트, 페이스북, 아마존 같은 소수의 큰 계약자들에게 IT 인프라를 제공하는 데이터센터를 지칭합니다. 네트워크 중심보다 제공하는 부가 서비스가 적은 편이며, 임차 기간은 5~10년 정도로 긴 편입니다.
데이터센터 리츠에서 기업형과 네트워크 밀집의 비중은 약 6:4로 기업형이 많은 편에 속하지만, 네트워크 밀집 데이터센터가 더 만들기 어렵기 진입장벽이 높은 축에 속합니다.
네트워크 밀집형 데이터센터 리츠에는 에퀴닉스(Equinix)와 코어사이트(CoreSite)가 있으며, 기업형 데이터센터 리츠에는 디지털 리얼티(Digital Realty)와 사이러스원(Cyrusone)이 대표적입니다.
데이터센터, 지역으로 구분해 보자
4차 산업의 움직임 속에 전세계적으로 데이터센터 수요도 전 세계적으로 증가하고 있는 추세입니다. 이러한 데이터센터 리츠는 국가별 지역별 비중이 다른 편이기에 앞으로의 수요를 고려하여 투자 종목을 생각해 볼 수도 있습니다.
데이터센터 리츠에서 1위의 자리를 차지하고 있는 에퀴닉스(Equinix)의 경우 미국에 약 50%, 나머지 50%는 아시아 유럽 등에 투자하며 글로벌 시장을 다양하게 공략하고 있습니다.
특히 유럽의 경우 데이터센터 리츠 수요가 많은만큼 관심을 가질 필요가 있습니다. 최근 유럽의 대표적인 데이터센터 리츠인 인터시온(Interxion)이 디지털 리얼티(Digital Realty)에 작년 가을 인수됨에 따라 유럽 시장에 많은 공급이 될 것으로 기대가 되고 있습니다.
| 지역 | 대표 리츠 |
| 미국 | 디지털 리얼티(80%), 사이러스원(93%), 코어사이트(100%) |
| 유럽 | 인터시온(디지털 리얼티에 합병) |
| 아시아 | 캐펄(Keppel), DC 리츠(아시아 65%, 유럽 35%) |
| 글로벌 | 에퀴닉스(미국 46%, 유럽 33%, 아시아 22%) |
데이터센터 리츠 투자 Point 및 전망
데이터센터 리츠의 경우 성장성이 높은게 특징이며, 경기 민감도는 낮은 편에 속하여 장기투자에 적합한 특징이 있습니다.
인터넷망이나 전산 설비 투자 같은 시설투자비용에 많은 자금이 투자될 것 같다는 우려가 있지만, 기업형의 경우 NOI(Net Operating Income, 순영업이익 : 빌딩의 임대료가 주가 되는 총수익에서 공실로 인한 손실과 각종 운영경비를 제외하고 남은 수익)의 약 20%, 네트워크 밀집형은 약 10% 정도를 사용하는 경향이 있습니다.
진입장벽이 높은 네트워크 밀집형 사업모델에 주목
네트워크 밀집형 데이터센터의 경우 진입장벽이 높아 상대적으로 경쟁적인 포지션에 위치하므로 장기투자를 고려할 경우 이 사업모델을 고려하는 것이 좋습니다.
네트워크 밀집형은 임대기간이 짧고 연 2% 정도의 상승이 이루어지고 있는 반면 기업형은 임대기간이 길며 연 1%의 상승한다는 것을 고려하면 수익률 측면에서도 네트워크 밀집형이 높은 편입니다.
지역적 분포
네트워크 밀집형이 수익률이나 진입장벽에 높은 편에는 속하지만, 아직 많은 수요가 요구되는 유럽과 아시아에서는 기업형 데이터센터의 성장을 주목할 필요가 있습니다.
새로운 입지와 새로운 계약자에 따른 경쟁력과 성장성을 도모한다면 기업형 데이터센터 리츠도 좋은 투자처가 될 수 있기 때문입니다.
통신탑 리츠가 4차 산업 인프라의 시작점이었다면 데이터센터 리츠는 이러한 5G 네트워크를 기반으로 많은 양의 데이터들을 처리하고 보관하는 유망있는 사업일 것 같습니다.
이상으로 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
참조 : 리츠 무작정 따라하기
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