안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
리츠 공부를 하다보니 부동산 투자에도 정말 다양한 섹터가 있다는 것을 알아가고 있습니다. 오늘은 아직 한국인들에게는 생소하지만 다가올 노령화 시대에 맞춰 급속한 성장을 해 나가고 있는 조립식주택 리츠에 대해 알아보도록 하겠습니다.
조립식주택이 뭔가요?
조립식주택은 미국에서 'Manufactured Home'이라 불리고 있으며, 일반 주택 대비 저렴하게 집을 구입할 수 있는 장점 때문에 최근 주목을 받고 있는 부동산 섹터입니다.
아래는 2019년 기준 미국 주택 시장 현황을 보여주는 표입니다. 여기서 주목할만한 점은 조립식주택의 비중이 전체 비중의 4%를 차지할만큼 꽤 높다는 것입니다. 아직 우리에게는 생소한 개념의 주택이지만 노후 자금을 아끼려는 노인 계층, 합리적인 소비를 원하는 가족 단위의 구성원들에게 인기가 높아지는만큼 그 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상되고 있습니다.
각 개인은 공장에서 조립된 주택을 구매한 후, 자산운용사나 리츠 회사가 조성한 마을의 일부 구역에 대지 사용 임대료를 내고 부지를 사용합니다. 집은 개인이 사고 부지만 임차하는 형태이기에 한 번 주거지를 정하면 오래 거주하는 특성으로 공실률이 적은 편이고, 임대료는 연 2~4% 상승하여 순영업 이익 또한 매년 상승을 이끌고 있습니다.
조립식주택 단지는 부지와 함께 마을의 공동 필요 시설을 개발하고 조성하는 마을로 조성 단지 특징에 따라 은퇴자만 받기위해 일정 나이 이상의 노령자만 받는 곳이 있으며, 나이 제한 없이 거주민을 모집하기도 합니다.
이러한 조립식주택의 거주 비용은 일반 단독주택 거주비용의 70% 수준으로 저렴한 편입니다. 또한 리츠의 연간 평균 유지보수 비용은 집 한채당 30만원 정도로 낮은편에 속합니다. 일부는 레저 목적의 차량(RV, Recreational Vehicle)이나 리조트 시설로도 사용되는데, 이 부문은 계절, 날씨 등에 따라 수요의 변동성이 있는 편입니다.
조립식주택 시장과 규모는 어떨까요?
조립식주택 시장은 은퇴 계층이 선호하는 주거 형태 중 하나로 개발 규모가 크고 안정화 시간이 많이 소요되어 공급이 빨리 늘지 않는 특성이 있습니다. 이 덕분에 조립식주택 리츠는 순영업이익이 안정적으로 증가하고, 경기침체기에도 이익이 줄어들지 않는 특성을 보여줍니다.
[아래 그래프는 조립식주택 리츠 사업을 영위 중인 선 커뮤니티즈(Sun Communities)의 연간 순영업이익 성장률 추이]
조립식주택 리츠 운용회사 1,2위는 선 커뮤니티즈(Sun Communities, SUI)와 에쿼티 라이프스타일 프로퍼티스(Equity Lifestyle Properties, ELS)로, 이 두 리츠 회사가 보유하고 있는 거주지는 전체 조립식주택 거주지의 10%가 넘습니다.
조립식주택 리츠 1위인 선 커뮤니티즈의 경우 2021년 11월 기준 584개의 부동산을 보유중이며, 포트폴리오는 조립식주택(MH Communities) 48%, 레저부지(RV Resort) 26%, Marinas 21%, Hybride MH&RV 6%로 되어 있습니다. 여기서 조립식주택, 레저부지로부터의 수익이 80%가 넘습니다.
에쿼티 라이프스타일 프로퍼티스의 경우 2021년 11월 기준 총 436개의 부동산 자산을 보유중이며, 조립식 주택의 비중이 47%, 레저부지 48%, Marina 5%로 포트폴리오가 구성되어 있습니다. 선 커뮤니티즈와 마찬가지로 조립식주택에서의 매출이 가장 높으며, 조립식주택과 레저부지로부터 80%가 넘는 매출이 나오고 있습니다.
조립식주택 리츠는 7년 기준 연 20%가 넘는 수익률을 기록해 왔습니다. 임대료 상승과 더불어 유지비수 비용이 적어, 꾸준한 자산 매입을 통해 성장을 할 수 있던 덕분입니다. 성장성은 여전히 높으며, 저비용 구조이고, RV 부문을 제외하면 경기 변동에도 크게 영향을 받지 않아 장기적으로 보유하기 괜찮은 투자처로 인기를 얻고 있습니다.
아래는 조립식주택 리츠의 대표 주자인 선 커뮤니티즈(Sun Communities)와 에쿼티 라이프스타일 프로퍼티스(Equity Lifestyle Properties) 5년 주가 추이입니다. 코로나 여파는 어느 섹터든 못피한 재앙이었기에.... 두 리츠도 그떄는 급격하게 하락한 모습을 보여주었네요. 그 기간만을 제외하면 5년간 꾸준한 주가 상승을 보여주고 있습니다.
아직 우리에게는 낯설고 익숙치 않은 조립식주택이라는 분야가 어떻게 보면 남들이 발견 못한 새로운 투자의 기회가 될 수도 있을 것 같네요. 리츠가 단순 부동산이라고만 보았던 저도 이런 정보를 알게되며 이래저래 공부의 필요성을 점차 깨닫고 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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