안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
시대의 발전과 함께 리츠도 좀 더 다양화되며 다양한 섹터에 투자할 수 있는 요즘입니다. 그럼에도 이 리츠 분야에서 오랫동안 자리를 지켜오며 전통적인 섹터라 불리는 리츠가 있습니다. 오늘은 리츠의 전통 섹터이면서 과거 리츠의 강자라고 여겨졌던 리테일 리츠에 대해 간단히 소개해 보도록 하겠습니다.
리테일 리츠(Retail REITS)는 무엇일까?
리테일 리츠는 미국의 쇼핑 문화와 함께 오랜시간 동안 높은 성장성과 이익률을 보여주었습니다. 하지만 인구 대비 많은 백화점, 쇼핑몰 등이 생기며 공급 이슈가 불거지고, 온라인 쇼핑 수요 증가로 점유율을 뺏기며 최근 10년간 급격히 쇠퇴해 왔습니다. 지금의 리테일 몰들은 이러한 위기 속에서 단순 쇼핑을 위한 공간이 아닌 '경험을 할 수 있는 곳'으로의 전환을 꾀하고 있습니다.
미국의 리테일 섹터는 크게 대형몰, 쇼핑센터, 프리스탠딩으로 구분할 수 있습니다. 이 중 프리스탠딩이란 개념이 좀 낯설 수 있을텐데요. 프리스탠딩이란 독채 건물이 1개나 복수로 독립적으로 서 있는 형태를 말하며, 주로 임차인들이 주요 비용을 지불하는 넷리스 구조를 가지고 있습니다.
리테일 섹터의 임대료는 임차인의 매출액과 관계 없이 보장되는 기본 임대료와 임대기간 동안 매출이 상회할 경우 일정 비율을 수취하는 퍼센티지 임대료로 구성되어 있습니다. 즉 리테일 섹터는 임차인의 흥행 여부에 따라 리츠의 매출액이 영향 받는 구조라 볼 수 있습니다.
대형 몰 리츠
대형 몰은 거대한 부지를 기반으로 세워진 대형쇼핑몰입니다. 우리나라로 치면 하남 스타필드, 기흥 아울렛, 시흥 아울렛 같은 곳이라 보시면 됩니다. 미국의 이런 대형 몰에는 시어스나 메이시스 같은 앵커테넌츠가 1~2층에 위치해 있으며, 이들이 임차인 중에서 차지하는 비중은 50~70%에 이릅니다.
앵커테넌츠는 보통 임차인들보다 2~4배 정도 긴 계약을 체결하기 때문에 이들이 사용하는 자리를 채우는 것이 중요하고, 수리 및 단장하는 유지관리비도 많이 드는 편입니다. 하지만 최근 온라인 쇼핑의 증가와 함께 대형 몰 수요가 감소하며, 앵커테넌츠들이 패션, 백화점에서 서비스, 엔터테인먼트, 레스토랑, 체험코너 등으로 다양해지고 있습니다.
쇼핑센터
쇼핑센터는 상점이 1~10개 정도 모여 있는 단층 또는 2층의 상가건물을 지칭합니다. 원래 쇼핑센터는 경기 변동과 상관없이 소비자들이 꾸준히 이용하는 월마트, 약국, 식료품점 등을 임차인으로 두고 있어서 안정적인 건물로 인정 받았습니다. 하지만 이러한 쇼핑센터도 인터넷 쇼핑몰 앞에서는 속수무책이었습니다. 온라인 고객의 증가와 함께 쇼핑센터 임차인들도 사업을 축소하거나 파산하는 일이 부지기수 였죠.
또한 미국의 경우 온라인 식품 배송이 2% 수준 밖에 안 되는 수준이라 인터넷 식료품 사업이 성장될 경우, 가장 안정적인 임차인이라 여겨졌던 식료품점도 위기를 맞이할 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. (한국의 경우 온라인 식품 배송률 17%)
이런 위기 속에서 최근 쇼핑센터 리츠는 새롭게 성장하는 임차인을 모집하고 발굴하는 노력을 기울이고 있습니다.
리테일 리츠 투자 전망
리테일 리츠는 지난 과거 동안 성장률이 높고 안정적인 섹터로 투자매력이 높았습니다. 하지만 최근에는 성장률이 둔화되고, 경기에 민감하며 무엇보다도 비용소모가 큰 문제를 가지고 있습니다. [시설투자비용이 순영업이익 대비 24%로 호텔(30%), 오피스(29%) 다음으로 높음]
또한 배당률에만 포커스를 맞추고 투자했던 초보 투자자들이 가장 큰 손해를 본 섹터 중 하나가 바로 리테일 리츠입니다. 지속적인 자산 품질 저하와 매출 감소로 자산 가치가 하락하며 시가 배당률이 높아보이는 착시효과로 투자를 하였다가 배당금 삭감, 주가 하락의 이중고를 겪은 케이스가 발생한 것이죠.
그렇다면 여러모로 어려운 시기를 보내고 있는 리테일 리츠이지만 이들도 이 험난한 세상?을 살아갈 방법을 여러모로 모색 중에 있습니다. 리테일 리츠 중에서도 사람들의 발길이 끊이지 않는 A급 입지를 가진 곳은 성장이 둔화되도 살아남을 가능성이 높으며, 이들은 M&A를 통해 가치 있는 부지를 매입하며 경쟁력을 갖추어 나가고 있습니다. 즉 리테일 리츠에 투자를 하고 싶다면 앞으로 살아남을 승자와 인수 대상이 될 대상을 잘 탐색해보고 바라보는 시각을 가지면 좋을 것 같습니다.
