안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
최근 조용준, 채상욱, 윤승현 저자의 '미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라'라는 책을 읽었는데, 제가 기존에 알고 있던 리츠에 대한 좁은 시야와 고정관념을 해소하는데 큰 도움이 되었습니다.
리츠하면 저는 주로 오피스나 쇼핑몰 같은 전통 부동산을 생각해 오고는 했습니다. 그리고 대부분 국내 시장에 상장된 리츠 상품만 보더라도 이러한 상품들에만 국한되어 있는게 현실이었구요. 이 책에서는 코로나로 더욱 가속화된 4차 산업혁명 속에서 4차 산업과 관련된 성장형 리츠에 주목해야하고 투자를 해야하는 이유를 말하고 있습니다.
오늘은 이 책에서 말하는 4차 산업 리츠(성장형 리츠)에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다.
4차 산업 리츠(성장형 리츠)란 무엇인가?
성장형 리츠는 현재 수요가 크게 증가하고 있거나 앞으로 크게 증가할 것으로 예상되는 부동산에 중점적으로 투자하는 리츠입니다. 이러한 성장형 리츠들의 경우 4차 산업과 관련도가 높기 때문에 4차 산업 리츠라고 부르기도 합니다.
2008년 리먼 브라더스 사태 직후까지만 하더라도 글로벌 리츠 시장은 리테일이나 주거용 같은 전통 부동산에 투자하는 리츠가 대부분이었습니다. 당시 사이먼프로퍼티그룹(Simon Property Group, SPG)나 리얼티인컴(Realty Income, O) 같은 리테일 리츠는 20%의 비중을 차지하고 있었고, 주거용, 오피스, 헬스케어 리츠 등이 30%를 차지하고 있었습니다.
하지만 10년이 지난 2019년 기준 미국 리츠 시장의 투자 비중이 완전이 달라집니다. 리테일 리츠의 경우 2009년 대비 6% 줄어든 14%를 기록한 반면, 통신 인프라에 투자하는 리츠의 경우 비중이 15%로 급속하게 성장하게 됩니다. 또한 개별 시가총액 1위 리츠 또한 사이먼프로퍼티(리테일)에서 아메리칸타워(통신 인프라)로 바뀌게 됩니다.
4차 산업 리츠에 주목해야 하는 이유
코로나와 함께 4차 산업의 가속화는 더욱 거세지고 있습니다. 그리고 이러한 4차 산업을 매개로 엄청난 부가가치가 생성될 것이고, 그에 앞서 이를 위한 인프라 기업들이 몸집을 키울 것으로 예상되고 있습니다.
아직까지도 4차 산업혁명 기술들이 만들어내는 첨단 제품들은 시작 단계에 불과한 상태입니다. 자율주행, 인공지능, 사물인터넷, 빅데이터 등이 전 사업에 미칠 영향은 가늠조차 안 되고 있으며, 그 규모와 영향이 엄청날 것으로 예상되고 있습니다.
결국 생산, 제품, 서비스까지 다 바꿔 놓을 이 4차 산업이 나아가기 위해 인프라는 필수라고 볼 수 있습니다. 이것이 우리가 4차 산업 인프라 리츠에 주목하고 투자해야 하는 이유입니다.
4차 산업 리츠에는 무엇이 있을까요?
4차 산업 부동산은 크게 통신 인프라, 데이터센터, 물류 인프라로 3개로 나누어 볼 수 있습니다. 이들 4차 산업 리츠는 전통적인 리츠 산업과 다르게 성장과 함께 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 이로 인한 부동산 자체 자산 상승과 임대료 상승이 이루어지며 높은 수익률을 낼 것으로 기대되고 있습니다.
그럼 4차 산업 부동산에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
5G 통신 인프라 리츠
2019년부터 5G 서비스 상용화가 시작되었지만, 아직까지도 낮은 도입률과 미비한 영향력으로 많은 분들이 큰 관심을 가지고 있지 않은 분야 중 하나입니다.
하지만 장기적으로 5G 인프라의 증가와 채택률은 증가세를 보일 것으로 예상되고 있습니다. 5G 사업은 사물인터넷, VR 미디어, 자율주행 같은 4차 산업의 기술을 구현하기 위해 반드시 필요한 인프라이기 때문입니다.
즉 이를 위해서 통신타워, 스몰셀을 포함한 5G 인프라 투자는 크게 증가할 전망이며, 이러한 통신 인프라에 투자하는 아메리칸타워, 크라운캐슬인터내셔널 같은 리츠들의 높은 성장이 기대되고 있습니다.
데이터센터 리츠
5G 통신망의 가파른 도입과 함께 4차 산업의 움직임도 본격적으로 나타날 것으로 예상되는 가운데, 다양한 디지털 기기 간의 연결인 사물 인터넷의 도입도 점차 확대될 것으로 보이고 있습니다. 하나금융투자가 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오에 따르면 2023년까지 글로벌 디바이스간의 연결은 연평균 30% 이상 증가할 것으로 추정되고 있습니다.
이와 함께 데이터를 원활하게 처리하기 위한 글로벌 각 지역의 데이터 처리 엣지 역할을 하는 데이터센터들의 수요도 증가할 것입니다. 또한 아마존, 마이크로소프트를 포함한 빅테크 기업들의 클라우드 사업도 매년 급속하게 팽창하며 이들을 위한 클라우드 데이터센터 투자 또한 확대되고 있습니다.
에퀴닉스(Equinix), 디지털리얼티트러스트(Digital Realty Trust) 같은 데이터센터 리츠는 이러한 데이터센터 수요에 맞춰 움직이고 있는 기업들입니다. 4차 산업이 아직도 시작 단계인만큼 데이터에 대한 수요와 이용은 더욱 증가할 것으로 예상되고 있기에 데이터센터 리츠 또한 혁신과 성장을 지속해 나갈 것으로 보입니다.
이커머스 물류 리츠
코로나와 함께 이커머스(e-commerce)의 추세는 더욱 가속화 되었습니다. 오프라인 소비가 아닌 온라인을 통한 소비는 일시적인 현상이 아닌 하나의 흐름이자 트렌드가 되었고, 이러한 상황 속에서 빠른 유통망 구축은 그 어느때보다 중요해 졌습니다.
빠른 배송을 위해 도시까지 한 시간 내 배송이 가능한 거리에 위치한 물류시설, 라스트 마일(Last Mile)의 수요가 크게 증가하고 있습니다. 또한 오프라인 매장이 많지 않은 이커머스 기업들 또한 고객들에게 빠른 배송을 위해 라스트 마일에 확보에 여념이 없습니다.
즉 어느 사업보다 경쟁률이 치열한 이커머스 사업에서 물류 리츠는 업체들이 보다 경쟁력을 갖추기 위해 필요한 인프라를 제공해 줄 수 있다는 점에서 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.
이러한 물류 리츠 기업 중에는 전 세계 22,900개의 고객사를 대상으로 4,000여개의 크고 작은 물류센터를 임대하고 있는 프롤로지스(Prologis)라는 기업이 있습니다.
