안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
저번 리테일 리츠 섹터를 소개하며 언급된 프리스탠딩을 기억하시나요? 프리스탠딩이란 단독임차인이 사용하는 단독 건물을 지칭합니다. 피트니스센터, 레스토랑, 약국, 영화관, 은행, 물류센터 등 다양한 임차인이 존재하고 있지요.
이 프리스탠딩 건축물은 독특한 임대차 계약 방식 때문에 넷리스 리츠라고 불리기도 합니다. 워렌 버핏이 투자한 리츠 중 하나인 '스토어 캐피털'과 월 배당으로 유명한 '리얼티인컴'도 넷리스 리츠에 속하는데요, 오늘은 이러한 넷리스 리츠에 대해 조금 자세히 알아보도록 하겠습니다.
넷리스 리츠, 넌 누구니?
넷리스 리츠 거래 방식과 계약 방식 알아보기
넷리스 리츠는 세일즈 앤 리스백(Sales and Leaseback)이란 거래 방식과, 트리플 넷리스라는 독특한 임대차 계약을 한다는 특징이 있습니다. 이 두 가지 특징은 상업용 부동산에서 중요한 개념이기도 하면서, 우리나라 리테일 리츠들이 대부분 넷리스 리츠 형태를 띄고 있기에, 리테일 리츠에 관심이 있으신 분들이라면 알아두시면 유용한 개념입니다.
세일즈 앤 리스백(Sales and Leaseback) 거래란 자기가 사용하던 빌딩을 팔고, 그 빌딩을 매입한 사람이나 기업과 임대차 계약을 맺어 임차인으로 다시 들어가는 계약 방식을 말합니다. 이런 거래는 주로 현금이 많이 필요하거나 확보해야 하는 기업들 사이에서 많이 나타나고 있습니다. 기업들은 빌딩을 매각함으로써 자산과 관련된 부채가 없어지고, 그 대신 매각 현금이 들어오므로 현금흐름을 개선할 수 있기 때문입니다.
국내에서 세일즈 앤 리스백 거래 사례는 '롯데리츠'에서 발견할 수 있습니다. 롯데그룹은 백화점, 마트 등을 롯데리츠에 매각함과 동시에 롯데리츠와 장기간 리스계약을 체결하여 빌딩을 소유한 것과 비슷하게 안정적으로 영업을 운영할 수 있었습니다. 동시에 부동산 자산에 묶여 있던 현금을 확보하여, 부가가치가 높은 신사업에 투자할 기회도 갖게 되었죠.
세일즈 앤 리스백 거래를 한 이들은 이처럼 자금의 활용 뿐만 아니라 건물을 소유하고 있었을 때처럼 자유롭게 사용하기를 원합니다. 그들은 이러한 목적 달성을 위해 트리플 넷리스 계약을 체결하고는 합니다. 트리플 넷리스란 부동산에 대한 임대 계약에 있어 임차인이 임대료 외에 부동산 세금, 건물 보험 및 유지 보수를 모두 지불하기로 약속하는 것을 말합니다. 일반적으로 표준 임대 계약에서는 이러한 비용들을 집주인이 부담하지만, 트리플 넷리스 계약을 통해 임차인이 건물에 부가적인 비용을 부담함으로써 이들은 건물 사용을 좀 더 원하는 방향으로 할 수 있습니다.
넷리스 리츠 전반적인 특징
넷리스 리츠는 수천 개의 프리스탠딩 건물을 보유하면서 다양한 분야의 우량한 임차인들과 넷리스 같은 계약을 최대한 많이 체결하는 것이 사업의 본질입니다. 최근 좁은 범위의 리테일 분야는 경쟁률이 심한만큼 은행, 레스토랑 같은 전통 업종들을 넘어 교육기관, 약국, 셀프스토리지 등 다양한 분야의 임차인들을 모집하는 것이 추세입니다.
넷리스 계약을 체결할 경우, 빌딩주인 리츠는 빌딩의 주요 관리 비용 등을 임차인이 담당하므로 비용적인 측면에서 경제적인 효과를 누릴 수 있으며, 임대 기간이 긴 특징으로 안정적인 사업을 유지할 수 있는 특징이 있습니다. 하지만 그 대신 장기계약을 맺은 임차인이 비용 부담을 못하거나 중간 퇴거를 할 경우 리스크가 크기도 합니다.
위에서 말했다시피 넷리스 리츠는 수 천개의 단독 상가 빌딩을 갖고 있는 사업 특징으로 인해 입지로 평가하기 보다는 섹터 분포의 중요성이 큰 사업입니다. 아래는 리얼티인컴의 임차인 비율을 나타낸 것인데, 여기서도 단순 유명 기업이 있다고 보고 끝낼 것이 아니라, 각 임차인들이 어떤 사업을 영위하고 있는지 알아보는 것도 투자에 있어 큰 도움이 되리라 봅니다.
오늘은 넷리스 리츠에 대해 간단히 알아보았습니다. 저도 현재 리얼티인컴에 투자 중인데 이런 넷리스 구조를 가지고 있는 지는 최근에서야 알았네요... 코로나로 영향을 많이 받은 산업 섹터들의 임차인이 많이 있음에도 견조한 실적을 보여준 것을 보면 여기 경영진들의 리츠 운용 능력도 상당히 뛰어난 것 같습니다...
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
함께 읽으면 좋은 글
2021.12.15 - [미국주식/리츠] - 리테일 리츠(Retail REITS) 알아보기
리테일 리츠(Retail REITS) 알아보기
안녕하세요. 똘이 아부지입니다. 시대의 발전과 함께 리츠도 좀 더 다양화되며 다양한 섹터에 투자할 수 있는 요즘입니다. 그럼에도 이 리츠 분야에서 오랫동안 자리를 지켜오며 전통적인 섹터
ddol2freedom.tistory.com
