확정일자와 우선변제권 알아보기 (feat.확정일정 부여현황 조회방법)

안녕하세요. 똘이 아부지입니다.

 

오늘 새로운 세입자분과 부동산 계약을 마치며 큰 일을 하나 마쳤습니다. 워낙 큰 돈이 오가는지라 계약 진행 동안 긴장을 했었는지, 잘 마무리 된 후 많이 피곤하네요.

 

부동산 계약을 해보신 임차인분들이라면 전입신고와 확정일자를 빨리 받아야 한다는 말을 주위에서 많이 들어보셨을 겁니다. 이는 임차인들이 주택임대차보호법 아래서 기본적인 권리와 피해를 막기 위해 반드시 해야하는 행동 중 하나이기 때문입니다.

 

저번 글에서는 대항력에 대한 간단한 소계와 사례를 들었다면, 오늘은 확정일자와 우선변제권이라는 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 단어가 너무 어려워보인다고 걱정할 필요가 없으시며, 알아놓으면 반드시 도움이 되는 내용이므로 천천히 읽어보시기를 권장 드립니다.

 

 

확정일자와 우선변제권은 뭔가요?

우선변제권이란 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 지칭합니다. 정말 한 문장인데 무슨 소리인지 이해가 안 가실겁니다. 조금 더 쉽게 설명하면, 임차인이 세를 내고 살고 있는 주택이 경매나, 공매에 넘어갔을 때 다른 채권자(돈을 빌려 주고 이자를 받는 자)보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

이러한 우선변제권은 확정일자를 받은 날 낮에 효력이 발생합니다. 이 때의 '낮'이란 아침 9시부터 저녁 6시 사이를 말합니다. 이는 확정일자를 이 시간(아침 9시 - 저녁 6시)에만 받을 수 있기 때문입니다. 또한 확정일자에 의한 우선변제권이 발생하기 위해서는 반드시 대항력이 있어야 합니다. 대항력 없이 확정일자만 받았다면 우선변제권은 발생하지 않습니다.

 

자세한 내용은 아래 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임차인 최똘이를 보도록 하겠습니다. 원래 우선변제권은 확정일자를 받은 날 낮에 생겨야 하지만 최똘이의 경우 3월 8일에 확정일자를 받았음에도 우선변제권은 3월 9일 0시에 발생했음을 발견할 수 있습니다. 이는 3월 8일에 대항력이 없었기 때문입니다. 즉 점유와 전입신고를 통해 대항력이 발생한 이후, 우선변제권이 함께 발생함을 발견할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차인 박똘이 또한 확정일자를 받은 4월 5일 낮에 우선변제권이 발생해야 하지만 이 때도 대항력이 없어서 우선변제권이 발생하지 않다가, 대항력이 발생하는 4월 9일 0시에 우선변제권이 함께 발생하는 걸 확인할 수 있습니다. 

 

임차인 이똘이의 경우 확정일자를 받은 7월 8일 낮에 우선변제권이 발생한 것을 확인할 수 있습니다. 이똘이 씨의 경우 대항력이 이미 확정일자 전(7월 7일 0시)에 발생했기 때문입니다. 

 

대항력과 우선변제권은 묶어서 이해해요

 

 

전입신고와 확정일자 모두 임차인에게 중요하지만 순서를 따진다면 전입신고가 우선이 되어야 할 것 같습니다. 전입신고 없이 확정일자를 받으면 대항력도 없고, 대항력이 없으면 우선변제권도 발생하지 않기 때문입니다. 그래서 대부분의 임차인들의 경우 이사 당일 동사무소에서 전입신고와 확정일자를 함께 받고는 하죠.

 

 

확정일정 부여현황 조회

확정일자는 인터넷 등기소나 건물 소재지 관할 기관에서 신청할 수 있습니다. 대부분 부동산 계약 당일 건물지 관할 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 같이 신청하므로 이에 대한 내용은 생략하도록 하겠습니다.

 

주택임대사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 임대보증금 보증 보험에 가입해야 합니다. 이를 위해 제출해야 되는 서류 중 '확정일자 부여현황'이란게 있는데, 이 서류를 인터넷에서 발급하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

인터넷등기소에 접속하여 로그인 후에, 아래와 같이 확정일자 → 열람하기를 클릭합니다.

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열람하기에 가면 다양한 방법으로 확정일자를 받은 소재지를 검색할 수 있습니다. *진짜 여기서 나는 주소 제대로 입력했음에도 검색 결과가 안 나오는 경우가 많으니, 한번 해서 결과가 안 나올 경우 다른 방법으로도 검색을 시도해 보시기를 추천 드립니다...

검색 결과가 나올 경우, 아래에 소재지 정보가 나오며 선택 버튼이 누를 수 있도록 되어 있습니다.

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'확정일자 부여현황'이 표시된 걸 확인한 다음 '결제' 버튼을 눌러 결제를 진행해야 열람이 가능합니다.

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다양한 결제 방법이 있으니 선호도에 맞게 골라 주시면 됩니다.... 저는 신용카드로...

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결제를 마치면 아래와 같이 확정일자 부여현황 문서를 열람할 수 있습니다. 본문에는 확정일자 부여일 및 상세 내용이 기입되어 있습니다. 추가적으로 단순 열람 뿐만 아니라 출력도 가능하니 확정일자 부여현황 문서를 발급 받기 위해 굳이 건물 소재지 관할 기관을 찾아가지 않으셔도 됩니다.

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아직까지 저의 세대에는 집을 소유하신 분보다는 전세나 월세로 들어가신 분이 많으실 겁니다. 물론 나쁜 임대인들만 있는건 아니지만 적어도 눈 뜨고 코는 베이지 않도록 기본적인 부동산 상식은 알아두고 지혜롭게 대처하면 좋을 것 같네요.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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