안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
여차여차 어렵게 새로운 임차인을 구하기는 하였지만, 여전히 제게는 큰 난관이 하나 남아있습니다. 바로 개정 민간임대주택법에 따른 임대사업자 보증가입 입니다.
전세금이 작은 금액이 아닌만큼 전세금 반환을 보증하는 이 보험 금액 또한 작은 금액이 아니기에 요즘 이거 관련 공문을 보느라 머리를 많이 쓰고? 있습니다.
하지만 부린이라고도 부끄러운 부동산 리얼 초보인 제게 부동산 관련 공문 읽기는 왜이리도 어려운지... 오늘은 제가 공문을 살펴보며 작게나마 이해하고 공부한 대항력과 확정일자에 대해 이야기 해 보도록 하겠습니다.
대항력과 확정일자는 주택임대차보호법에서 많이 언급되는 단어이기도 하고 비단 부동산을 잘 모른다 하더라도, 기본적인 부동산 계약이나 삶을 살아가는데 있어서 알아야 하는 지식이라 생각하여 알아보았습니다.
대항력이란?
대항력은 사전상에 '이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력'이라고 정의되어 있습니다. 역시 사전상 정의는 전혀 마음 속에 와 닿지가 않습니다.
조금 쉽게 설명하자면 대항력은 임차인(세입자)이 새로운 소유자에게 기존의 임대인(집주인)과 맺었던 임대차 계약(보증금+임대차 기간)을 승계하라고 주장할 수 있는 힘이라 보시면 됩니다.
간단한 사례를 통해 이해해 보도록 하겠습니다.
서울에 오피스텔을 하나를 가지고 있는 순이(임대인)는 똘이 아부지(임차인)에게 아래와 같은 조건으로 전세를 내주고 있었습니다.
그러던 어느 날 갑작스레 돈이 필요했던 순이는 전세 계약 중 이 오피스텔을 갑돌이에게 매도하였습니다. 소유자였던 순이가 제3자인 갑돌이에게 오피스텔을 매도하여, 갑돌이는 오피스텔에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.
새로운 주인이 되인 갑돌이는 현재 전세로 들어와 있는 똘이 아부지에게 집을 비워달라고 말합니다. 갑작스레 집을 나가라는 소리에 얼척이 없던 똘이 아부지는 자신은 대항력을 갖추었으니 임대차 기간 동안 나가지 않겠다고 반박을 하였고, 집주인만 되면 뭐든 할 수 있던 갑돌이는 입을 싹 다물게 됩니다.
즉 이 사례에서 똘이 아부지(임차인)이 새로운 소유자(갑돌이)에게 기존의 임대인(순이)와 맺었던 임대차 계약을 계속 해 나갈 수 있음을 주장한 것이라 볼 수 있는 것이죠.
대항력은 언제 생기는 건가요?
대항력은 임차인이 점유와 전입신고를 하면 다음 날 0시에 생기게 됩니다. 조금 더 자세히 말하면 점유와 전입신고 중 늦은 날의 다음 날 0시에 대항력이 발생한다고 보면 됩니다.
아래 표에 예시를 보시면 더 쉽게 이해 하실 수 있습니다. 또링의 경우 점유가 3월 1일, 전입신고가 4월 2일 이므로, 전입신고가 늦었으므로 이 날을 기준으로 다음 날 0시에 대항력이 발생하게 됩니다.
즉 앞의 사례에서도 똘이 아부지가 점유와 전입신고를 해서 대항력만 갖추었다면, 새로운 집주인이 소유권을 취득하였더라도 임대차 기간 동안에는 똘이 아부지를 쫓아내지 못합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 대항력 발생 |
| 또링 | 3월 1일 | 4월 2일 | 4월 3일 0시 |
| 또리링 | 5월 4일 | 6월 6일 | 6월 7일 0시 |
| 또로로링 | 12월 5일 | 12월 3일 | 12월 6일 0시 |
그럼 점유와 전입신고는 뭔가요?
대항력을 갖추기 위해 요구되는 점유와 전입신고는 정확히 무엇일까요?
점유
점유는 사실상 임차인이 열쇠를 가지고만 있어도 인정이 됩니다. 간혹 사람이 살 거나, 짐이라도 가져다 놓아야만 점유라고 봐야하냐는 질문이 많은데, 사실상 사람이 살지 않아도 되고, 짐이 없어도 된다고 합니다.
즉 임차인만 문을 열고 들어갈 수 있는 사실 자체만으로도 점유라고 볼 수 있다는 것이죠.
전입신고
전입신고란 거주지에 진입한 사실을 관할기관에 신고하는 것을 의미합니다.
전입신고는 원칙적으로 건축물대장과 부합하게 해야합니다. 다만 등기부가 건축물대장에 근거해서 만들어지기 때문에 등기부대로 전입신고를 진행하시면 됩니다. 주의해야 할 점은 과거에는 지번으로 전입신고가 되었지만 지금은 반드시 도로명으로 전입신고를 해야합니다.
전입신고는 관할주민센터에서 혹은 온라인 민원24에서도 가능합니다.
이러한 대항력은 부동산 경매에서 권리 분석에서 뿐만 아니라 전세 세입자들이 전세금을 지켜 내기 위해서도 알아야 하는 기본 개념이라고 합니다.
큰 금액이 들어가는 부동산인만큼 눈 뜨고 코 베이는 일 없도록 조금이나마 관련 지식을 알아가고 잘 활용하시면 좋겠습니다.
참조 : 부동산 경매 처음공부 - 설춘환