안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
현재 가지고 있는 오피스텔에 새로운 세입자를 들이고 계약을 잘 마쳤지만, 주택임대사업자인 제게는 커다란 미션이 하나 있었습니다. 바로 등록임대주택 임대보증금 보증 가입인데요...
오늘은 이 임대보증금 보증 가입에 관하여 시리즈로 정리해 보도록 하겠습니다. 시행된지 얼마 안 되었고 중간 중간 내용이 이리저리 바뀌며 주택임대사업자들의 멘탈을 바사삭 부셔버리는 정부 덕분에... 이 글을 쓰게 되었습니다. 부디 이 글이 임대보증금 보증 가입을 준비 중인 임대사업자분들께 도움이 되기를 바라며...
등록임대주택 임대보증금 보증이 뭔가요?
임대보증금 보증이란 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 의해 임대주택사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 즉 세입자가 돈을 돌려 받기 위한 방편으로 가입하는 일종의 보험 같은 상품을 임대인이 자기 돈내고 가입하는거라 보시면 됩니다...
보증회사는 크게 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 있습니다.
적용대상은 어떻게 되네요?
일단 모든 등록임대주택이 가입대상입니다. 다만 민간임대주택법 시행 날인 2020년 8월 18일을 기준으로 아래와 같은 차이가 있습니다. 그냥 쉽게 말하면 2020년 8월 18일 이후 계약을 체결한 임대사업자들은 임대보증금 보증에 가입해야 한다는 겁니다.
- 2020년 8월 18일 이후 등록한 경우 : 이 날 이후 등록 신청한 임대주택은 등록 즉시 임대보증금 가입 대상
- 2020년 8월 18일 이전 등록한 경우 : 법 시행 1년 이후(2021년 8월 18일) 계약 체결할 때 보증 가입 대상
보증 가입 요건이 있나요?
약간 어처구니가 없는게 임대사업자는 2021년 8월 18일 이후 의무 가입이라고 해놓고는 아래의 3가지 요건을 모두 충족해야만 가입이 가능하다고 합니다.
똘이 아부지의 경우 가입 요건이 되는지 알아보았습니다.
1. 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등을 말소
: 똘이 아부지 오피스텔의 경우 압류, 가압류, 가처분 등이 하나도 없이 깔끔합니다. (등기부등본에서 확인 가능)
2. 선순위채권 있는 경우, 주택가격 대비 선순위채권 비율이 60% 이내
: 똘이 아부지 오피스텔은 선순위채권이 없어요~~~ (등기부등본애서 확인 가능)
3. 부채비율[= (선순위채권 + 임대보증금) / 주택가격]이 100% 이내
: 똘이 아부지의 경우 선순위채권이 없으므로 부채비율은 임대보증금/주택가격으로 볼 수 있습니다. 여기서 주택가격이라는 개념이 등장하는데, 주택가격은 아래와 같이 민간주택법에 의해 산정되는 값으로 오피스텔의 경우 홈텍스를 이용해 구할 수 있습니다. [자세한 내용은 아래 링크글 참조]
똘이 아부지 오피스텔의 경우 부채비율이 96.25%가 나왔습니다. 아슬아슬하게 가입 요건 대상이 되었던거죠
* 참고로 아래 사진은 구청에서 제가 보증보험 가입 완료 후, 표준임대차 계약 변경 신고를 하러 갔을 때 받은 겁니다.
오피스텔 기준시가 조회 방법 및 주택가격 구하는 방법은 아래 링크에 자세히 기입해 두었으니 참조 바랍니다.
2021.12.16 - [부동산] - 오피스텔 기준시가 조회 방법 with 홈텍스
오피스텔 기준시가 조회 방법 with 홈텍스
안녕하세요. 똘이 아부지입니다. 오늘은 오피스텔 기준시가 조회 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 최근 임대사업자 임대보증금 보증 가입이 의무화되며, 주택가격에 많은 관심이 몰리고 있
ddol2freedom.tistory.com
보증대상금액은 어떻게 되나요?
원칙적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제2항에 따라 임대보증금 전액을 보증대상금액으로 삼아야 합니다.
다만 아래의 4가지 요건을 모두 충족하면 일부 금액을 보증 대상금액으로 할 수 있으며, 만약 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됩니다.
* 일부 금액 = 담보권 설정금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60%
전액 보증을 할 경우 보증액도 커지기에 혹시나 싶어 저도 일부 금액 대상자가 되는지 알아보았습니다.
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
: 똘이 아부지 오피스텔의 경우 근저당권 잡힌게 전혀 없음 -> 이는 등기부등본에서도 확인 가능. 아주 깔끔
2. 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류, 가압류, 가처분 등을 해소한 경우
: 똘이 아부지의 경우 보증금 말고는 오피스텔에 잡힌게 아무것도 없다~~~ 이 또한 등기부등본에서 확인 가능
3. 전세권 설정된 경우 또는 임차인이 '주택임대차보호법' 제3조의제2항에 따른 대항요권과 확정일자를 갖춘 경우
: 새로운 세입자는 똘이 아부지에게 따로 전세권을 요청하지 않았으며(요청했어도 안 받아줌), 대항력과 확정일자는 계약 당일날 세입자가 관할 주민센터에서 전입신고와 함께 진행했으므로 3의 조건도 OK
4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는데 동의한 경우
: 똘이 아부지는 새로운 세입자와 계약 전에 일부가입에 대한 임차인 동의를 받았고, 계약날 동의서 서명도 받았음
다행히도 4가지 조건이 모두 충족하여 일부 금액으로 가입이 가능하여 보증료 금액을 크게 줄일 수 있었습니다.
자 그럼 똘이 아부지가 보증해야 될 금액인 일부 금액은 어떻게 산출하는 걸까요? 일단 일부 금액 산출식을 다시 보도록 하겠습니다.
* 일부 금액 = 담보권 설정금액 + 임대보증금 - 주택가격의 60%
똘이 아부지의 경우 담보권 설정금액은 없으므로 0이고, 임대보증금은 새로운 세입자와 계약한 금액을 말합니다. 마지막으로 주택가격이라는게 있습니다. 주택가격은 이미 위에서 산출하는 방법을 소개해 놓았으니 참조 바랍니다.
보증회사별 보증기간 및 보증료율
보증회사는 크게 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 있습니다. 하기 두 기관 중 하나를 선택해 가입을 하면 되며, 보증회사별로 보증료율이 다소 다르니 참고하시기 바랍니다.
어차피 임대기간 동안 의무적으로 가입해야 하기에 1년마다 갱신하면서도, 올해 코로나 극복을 위해 70%의 할인을 받을 수 있는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 가입하기로 결정하였습니다. 또한 보증료율이 SGI서울보증 대비 낮은편이라 갱신 때도 나올 비용을 고려해 최대한 싼거로....
추가적으로 주택도시보증공사(HUG)가 21년 9월 29일 임대보증금 보증 가입 업무에 대하여 우리은행과 업무위탁 협약을 체결하며, 우리은행에서 보증 신청이 가능합니다. 주택도시보증공사가 연락이 겁나? 안 되고, 일 처리가 늦기로 악명이 높다고 워낙 말을 많이 들은지라, 저는 주거래 은행인 우리은행을 통해 가입하기로 하였습니다.
오늘은 임대보증금 보증 가입 요건에 대해 알아보았습니다. 가입은 의무지만 여러모로 가입 요건이 많은지라 가입 전에 이렇게 체크해야 할 항목들이 꽤 많습니다.
주택임대사업자 협회에서 이번 임대보증금 보증 법안에 대해 크게 반발하고 항의한 이유를 새삼 이해할 수 있었습니다.
다음 글에서는 우리은행를 통한 임대보증금 보증 가입 및 구청에 변경 신고 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
