안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
경제에 관심을 가지며 재테크를 시작하게 되었지만 대부분의 투자금이 주식에 몰빵? 되어 있다보니 다른 투자에 있어서는 관심을 가지지도 못했고, 신생아 수준의 지식을 가지고 있는 상태입니다. 물론 아직까지 주식조차도 많은 배움이 필요한 주린이에 불과하지만, 그럼에도 새로운 투자처와 그것에 대한 배움의 필요성을 느끼게 되며 부동산이라는 분야도 한 번 공부해야 겠다는 생각이 들기 시작하였습니다.
주식의 첫 시작도 책으로 하였기에 부동산의 기본 공부도 책으로 시작해보자는 마음으로 밀래의 서재를 둘러보던 중 발견하게 된 책이 바로 레비앙 저자의 '책으로 시작하는 부동산 공부' 였습니다. 뭔가 제목이 책으로 부동산 공부를 해보려고 했던 저의 마음과 같아 자연스럽게 끌리게 되었고 주저 없이 읽기 시작하게 되었습니다.
1장. 왜 부동산 공부를 해야하는가
저자 레비앙씨 또한 저와 같이 처음에는 부동산의 '부'자도 모르는 모을 줄만 알고 뿔리는 법을 모르는 평범한 사람이었다고 합니다. 하지만 감정적으로 덜컥 매수해 버린 집 값이 갑자기 덜컥 내려 앉아버리고 10년이란 긴 시간이 지난 후에야 원래 가격으로 회복되는 일을 겪으며 부동산 공부를 해야겠다고 결심했다고 합니다.
남의 말은 잘 안 듣는다던 저자의 성격은 저와 비슷한 것 같았습니다. 내가 확신이 들고 납득이 가야 비로소 움직임을 보이는 똥고집이라 할 수도 있겠죠... 다만 저자와 저와 같은 성격을 가진 사람들은 선택에 있어서도 그 책임이 오롯이 자기자신에게 있다는 것을 명심할 필요가 있습니다. 이러한 선택에 있어 아쉬움이 남지 않을 '안목'을 키우고 부족한 확신을 채우기 위해 저자는 '공부'를 시작하였고, 스승은 다름이 아닌 우리 곁에서 늘 쉽게 만날 수 있던 '책'이었던 것이었습니다.
다만 책을 단순이 빨리 많이 읽는 것이 아닌 모르는 내용을 적고 단어 하나하나를 새겨가며 느리지만 조금씩 모르는 내용을 채워 나가는 독서 방법이 공부를 하는데 큰 도움이 되었다고 합니다. 처음에는 이 방법으로 책을 읽을 경우 시간도 많이 걸리기는 하였지만 갈수록 배경지식이 쌓이며 기록하는 양도 줄어들고 학습 속도도 빨라졌다고 합니다. 이처럼 저자는 자신의 독서방법을 책에서 소개하며 "부동산 책 70권만 읽어보기"를 권하고 있습니다.
그렇다면 저자만의 책 정리 노하우에는 무엇이 있을까요?
1. 개조식으로 정리하기
문장을 나열해 쓰는 것이 아닌 번호를 매겨 정리하는 방법을 말합니다.
예시
1. 똘이는 똘똘하다
2. 근데 똘이 아빠는 안 똘똘하다
3. 똘똘하지 못한 주인 밑에서 똘이도 안 똘똘해지고 있다.
2. 표를 적극 활용하기
표는 시각적으로 효과적인 정리 방법으로 각 지역의 특성들을 표로 정리해 놓으면 한 눈에 볼 수 있을 뿐만 아니라 다른 지역과의 비교도 손쉽게 할 수 있는 특징이 있다고 합니다.
3. 구분과 분류를 잘하기
구분은 항목을 잘 나누는 것을 의미하며, 분류는 비슷한 것끼리 모으는 것이라고 합니다. 책을 읽다가 앞에서 언급한 지역이나 내용이 나올 경우 이를 한 곳에 모아 잘 정리하면 한 눈에 책을 보기 좋게 요약할 수 있습니다.
4. 계산식이 나오면 반드시 계산해 보기
억 소리가 절로 나는 부동산 거래이기에 이러한 숫자에 익숙해지고 직접 계산해 봐야 그 숫자를 체감할 수 있고 부동산에 대한 공부를 할 수 있다고 합니다. 더군다나 절세의 중요성이 높아지는 요즘 숫자와 더욱 친숙해질 필요가 있습니다
5. 그래프가 나오면 그려 보기
6. 문답식의 방식으로 글을 간단히 정리하는 연습
7. 기억하고 싶은 자료가 있다면 사진을 찍거나 스캔해서 정리노트에 첨부
2장. 마인드부터 바꿔라
2장은 부동산 공부를 하기에 앞서 우리가 가지고 있던 편견이나 마음가짐을 다잡기 위해 필요한 내용들을 다루고 있습니다. 돈에 대한 부정적인 고정관념을 타파하고, 나 자신에 갇혀 있던 편견을 깨버리며, 내가 배우고 따를 수 있는 멘토를 찾아 나서고, 주변의 사람들을 바꾸는 등 부동산 투자를 위한 마인드 리셋에 관한 이야기와 추천 도서를 같이 언급해 주고 있습니다.
이러한 책들의 경우 너무 부담 갖고 읽을 필요는 없다고 보며 가볍게 읽어 나가되 단순 읽기에서 끝나는 것이 아니라 작은 행동을 통해서라도 나의 행동이 변화를 이끌 수 있게 하는 것이 중요하다고 봅니다~
3장. 부동산 역사와 입지
부동산 가격은 상승과 하락을 반복해 왔지만 그 안에서도 돌고 도는 말이 있다고 합니다. 그러기에 부동산의 과거를 모으면 '역사'가 되고 그 '역사'를 통해 미래를 어느정도 예측하고 바라볼 수 있는 안목이 생길 수 있다고 합니다.
"부동산 시장은 돌고 돈다"
"인천이 오르면 꼭지다"
"전세값이 오르면 집값은 상승한다"
"재건축, 재개발은 큰 폭으로 상승하고 큰 폭으로 하락한다"
비록 미래의 시장 상황과 경제 여건은 과거와 확실히 다를 것이지만 시장에 참여하는 투자자 혹은 거주자들의 심리 패턴은 크게 다르지 않을 것이기에 이런 예측을 할 수 있다고 봅니다. 이러한 대한민국 '부동산 역사'를 공부하는데 있어 저자는 <아파트값 5차파동> 이라는 책을 읽어보기를 권장합니다.
2001년에 출간된 <아파트값 5차파동>은 1960년부터 2000년대 초반까지의 부동산 시장의 역사를 실록처럼 담아낸 책으로 그 어느 책보다 부동산 시장에 대해 자세한 기록을 담고 있다고 합니다. 다만 이 책의 경우 현재 절판된 상황이라 중고서적 거래값이 10만원이 넘게 거래가 되고 있다고 합니다.
또한 저자는 부동산 입지를 알고 시작하는데 있어 기본이 가장 중요함을 언급하고 있으며 이러한 기본을 알고 다지는데에 <부동산 투자 이렇게 쉬웟어?>라는 책을 읽어 보기를 추천하고 있습니다. 어렵지 않은 내용 구성과 더불어 개조식 구성으로 가독성이 좋을 뿐만 아니라 생소한 부동산 분야를 쉬운 것부터 알아갈 수 있게 정리해 놓은 책이라도 합니다.
4장. 부동산 정보
빅데이터 시대에 맞게 부동산 정보 또한 요즘은 큰 어려움 없이 접할 수 있는 시대가 되었습니다. 부동산 투자를 하시는 분들이라는 아래와 같은 호갱노노, 아파트실거래라, 부동산지인 등이라는 어플을 들어본 적이 있으실 겁니다. 이러한 어플을 통해 우리는 국토부 실거래가, 입주물량, 거래량 등을 편리하게 확인 가능할 수 있습니다.
다만 저자는 이처럼 누구나에게 공개된 자료를 활용하기 보다는 직접 나만의 자료를 만들고 공부하며 스스로 기회를 먼저 포착하는 능력을 기를 것을 권장하고 있습니다. 그리고 부동산 공부를 처음 시작하는 경우 많은 자료를 먼저 이해하려고 하기보다는 주간주택가격동향과 월간주택가격동향 보고서를 먼저 보기를 추천합니다. 숫자보다 글로 먼저 전반적인 상황을 이해 후 데이터를 보고 이를 활용해 분석 능력을 갖추고 안목을 기르는 순으로 배움의 방향을 제시하고 있습니다.
레비앙씨가 알려주는 KB주택가격동향보고서 읽는 법
언제나 처음 시작이 어려운 법입니다. 많은 이들이 주간주택가격동향이나 월간주택가격동향을 통해 부동산 공부를 시작하기를 권하고는 있지만 이를 어떻게 읽어야 할지 알려주는 이들은 많이 없었다고 합니다. 저자는 이러한 막막함과 답답함을 알기에 부린이들이 쉽게 이해하고 읽을 수 있도록 블로그에 '초보에게 친절히 레비앙이 알려주는 월간주택가격동향 읽는 법'을 올려 공유하고 있습니다.
(1) 지역 구분
대한민국은 한 개의 특별시(서울특별시)와 특별행정구역(제주도, 세종시), 6개의 광역시(인천, 대전, 부산, 울산, 광주, 대구) 그리고 7개의 도(경기, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 강원)으로 행정구역이 나누어져 있습니다.
다만 KB에서 발간되는 자료에서는 지역을 전국, 수도권, 5개 광역시(대전, 부산, 울산,광주, 대구), 기타 지방으로 구분해 보고서를 작성한다는 것입니다. 인천의 경우 수도권으로 구분해 자료가 제공된 다는 점을 기억할 필요가 있습니다.
(2) 주택가격동향
주택가격동향은 크게 매매가격동향과 전세가격동향으로 구분할 수 있습니다. 주택가격동향은 전체적인 개황과 더불어 지역별(수도권, 5개 광역시, 기타지방), 주택유형별(아파트, 단독주택, 연립주택) 가격동향으로 세분화 되어 있습니다. 매매가와 전세가의 전월대비 상승, 하락 흐름을 파악하는데 도움이 되는 지표입니다.
(3) 시장동향
시장동향은 매물 거래가 잘 되는지 안 되는지 파악하는 수치로 이용되고 있습니다. 이러한 시장동향은 시장동향, 거래동향, 가격전망지수 세 가지로 세분화 할 수 있으며 매매와 전세를 구분해 제공하고 있습니다.
- 매매시장동향
매매시장 동향을 통해 우리는 부동산 거래에서 매수자가 많은지 매도자가 많은지를 확인할 수 있습니다. 아래 표에 매수우위지수가 100 이상이면 매수하려는 사람이 많다는 것을 의미하며, 100 이하면 매도하려는 사람이 많다는 것으로 이해할 수 있습니다.
- 매매거래동향
거래가 활발하게 이루어 지고 있는지 아닌지를 확인할 수 있습니다. 아래 표의 '매매거래지수'가 100을 넘어설수록 거래가 활발하고, 100에 못 미칠수록 거래가 적다는 의미로 이해하면 됩니다.
- 매매가격전망지수
향후 3개월 아파트 매매가격에 대해 중개업자들이 어떻게 전망하는지를 수치로 표현한 것. 이 지수가 100 이상이면 상승, 100이면 보합, 100 이하면 하락을 전망하는 의견이 높다고 해석하면 됩니다.
(4) 평균매매가격과 중위가격
평균매매가격이란 전체 주택 가격을 모두 합하여 전체 주택수로 나눈 값을 말하며, 중위 가격은 전체 주택을 높은 가격부터 아래로 줄 세운 다음 가장 가운데에 있는 가격을 말합니다.
(5) 5분위가격
전체 주택을 높은 가격부터 낮은 가격으로 줄 세운 다음 5개의 그룹으로 나누어 각 그룹의 평균가격을 구한 수치를 말합니다. 제일 싼 주택부터 하위 20%를 1분위, 20% ~ 40%는 2분귀, 40% ~ 60%까지는 3분위, 60% ~ 80%는 4분위, 80% 이상은 5분위로 구분합니다.
5분위 배율은 5분위 가격을 1분위 가격으로 나눈 값으로 고가주택과 저가주택의 가격격차를 보여줍니다. 이 수치가 클수록 양극화가 심하다고 이해할 수 있습니다.
(6) 매매가격 대비 전세가격 비
주택매매가격에 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 말합니다. 전세라는 독특하고 제도가 있는 대한민국이기에 이러한 전세를 통해 집을 매입하는 사례가 많다보니 이러한 지표에 관심을 가져야 할 필요가 있습니다.
5장. 부동산 공부에도 여러 영역이 있다
- 경매
많은 돈을 들이지 않고 시작할 수 있다고 하여 많은 분들이 경매를 통한 부동산 투자를 고려하고 있다고 합니다. 하지만 경매라는 분야는 '법'을 바탕으로 진행된다는 점을 고려할 때 기본부터 차근차근 할 필요가 있다고 저자는 말하고 있습니다.
- 상가
부동산 투자하면 대부분 '아파트'를 생각하기 쉽습니다. 하지만 아파트 외에도 오피스텔, 오피스, 토지, 꼬마빌딩 등 다양한 투자처가 있으며, 각 분야마다 알아야할 지식과 공부해야 할 내용도 다르기에 공부를 통해 다양한 가능성을 키울 수 있습니다. 보다 넓은 가능성을 가지고 미래 준비를 위해 상가 투자도 공부를 통해 배워보는 것도 나쁘지는 않을 것 같습니다. (전 별로..)
- 학군
한국에서 교육열만큼은 그 어느나라 못지 않기에 이 열기가 부동산에도 심심치 않은 영향을 미치고 있습니다. 매년 입시 결과에 따라 학군 지역의 집값이 들썩인다는 소문이나, 학군 지역은 집도 안 보고 계약한다는 소리가 나올 정도로 학군 지역의 수요는 언제나 치열하다고 합니다.
이러한 학군이 좋은 지역을 파악하는데에는 몇 가지 방법이 있습니다. 첫번째 방법은 맘카페입니다. 자식을 위해서라면 누구보다 바쁘게 움직이는 어머니들의 정보통이 이 안에서 빠르게 전달되고 있으며, 우리 어머니들의 정보 인심은 매우 후한? 편이라고 하기에 좋은 소스를 얻을 수 있다고 합니다. 두번째 방법은 학급당 학생수 확인입니다. 주변 학교에 비해 학급당 인원수가 많다면 선호하는 학교일 가능성이 높다는 겁니다. 세번째는 1학년 학급수와 6학년 학급수를 비교해 보는 것입니다. 대부분 학부모들이 중학교 이상부터 학군에 관심을 갖기에 4-5학년 때 학군지로 이동하는 현상이 나타나기 때문입니다.
- 청약
'로또분양'이라는 말이 들릴 정도로 청약의 경쟁률은 날로 갈수록 높아지고 있는 상황이지만 그 속에서도 많은 기회가 있음을 명심할 필요가 있습니다. 청약에 당첨되고 입주까지 걸리는 2-3년이라는 시간 동안 매매가는 분양가를 뛰어넘을 뿐만 아니라 전세값도 동시에 상승하는 일이 빈번하다보니 청약에 당첨된 사람들은 분양가와 비슷한 규모의 대출이 가능해 질 뿐만 아니라 시세차익까지 얻을 수 있습니다. 이처럼 '아파트를 가진 자'와 '없는 자'의 자산 차이는 갈수록 커져 가기에 청약의 열기는 갈수록 뜨거워지고 있습니다. 규제와 자격 요건이 심해지고 있는 요즘이지만 그렇다고 포기하기 보다는 그 속에서도 내가 기회를 잡고 전략을 갖출 수 있도록 공부를 해야 할 필요가 있습니다.
- 교통망
수도권에 부족한 아파트 공급을 위해 신도시 계획이 어느새 3기까지 진행되고 있습니다. 서울에 지을 땅은 부족하고 서울에 살고 싶은 사람은 많은 실정 속에 정부는 최대한 서울에 인접한 지역을 신도시로 조성하고 있습니다.
2003년 정부는 경기김포, 인천검단, 화성동탄1,2, 평택고덕, 수원광교, 성남판교, 서울송파(위례), 양주옥정, 파주운정 등 수도권 10개 지역과 충남천안, 아산신도시, 대전서구, 유성구의 도안신도시 등 충청권 4개 지역을 2기 신도시로 지정하였습니다. 하지만 이러한 신도시가 모두 성공하여 빛을 본 것은 아니었습니다. 광교와 판교는 왠만한 서울 집값을 뺨치는 시세를 형성한 반면, 경기김포와 인천검단신도시는 미분양의 늪에서 최근까지 허덕이던 곳이었다고 합니다. 이러한 신도시의 엇갈린 명암은 교통망에서 비롯되었다고 봐도 과언이 아닙니다.
교통수단에는 지하철, 버스 등이 있겠지만 아무래도 선택하라면 역이 있는 '역세권'을 주로 선택합니다. 지하철은 버스와 달리 '정시성'이 있을 뿐만 아니라 계절적인 영향도 받지 않기 때문입니다. 그렇다면 이러한 교통망을 고려해 투자처를 선점하기 위해서는 무엇을 봐야할까요? 바로 '국가철도망구축계획'입니다. 다만 교통망이란게 규모와 시간 면에서 엄청나게 큰 사업이기에 타당성과 진행도를 꼼꼼하게 체크하고 제대로 알아보는 자세가 필요합니다.
- 재건축&재개발
주변 시설이 양호해 아파트만 새로 짓는 방식을 재건축이라하고 낡은 동네를 전부 헐고 길부터 기반 시설까지 새로 구획하는 방식을 재개발이라고 합니다. 정부는 이런 재건축이나 재개발 사업에 계속 규제를 가하고 있는데, 이는 신축이 될 수 있는 부동산들이 주변 집값을 자극하는 요인으로 작용하기 때문입니다.
하지만 그럼에도 이러한 정비사업(재건축, 재개발, 소규모주택정비사업)은 이미 입증된 거주지에 새아파트가 세워진다는 매력을 가지고 있으며, 규제가 강화되더라도 세월의 흐름으로 인한 노후화를 막을 수는 없으므로 새것이 될 수 밖에 없기에 관심을 가질 필요가 있습니다.
이 책은 부동산 공부를 시작하는데있어 필요한 가장 기본적인 지식의 소개와 이를 더 공부할 수 있는 레비앙 저자의 추천 독서가 어우러지며 있습니다. 이 책을 통해 부동산이라는 큰 숲을 먼저 그려본 후에 소개된 책을 읽고 공부하며 각 나무를 좀 더 알아보는 시간을 가지면 부동산을 알아가는데 큰 도움이 될 것이라 생각합니다.
