안녕하세요. 똘이 아부지입니다. 이전 앤트그룹 소개에 이어 한국분들에게는 다소 생소한? 기업을 한 번 소개해 볼까합니다.(저 빼고 다 아셨을지도...)
작년 코로나 바이러스와 함께 직장인들에게는 재택근무, 학생들에게는 원격 강의가 생활의 일부가 되며 집에 대한 관심과 가치는 이전 보다 커졌습니다. 이러한 기존의 일상 변화와 함께 미국사람들은 굳이 도시에서 살지 않아도 된다는 분위기 그리고 인구가 밀집된 도시에서 벗어나 코로나를 피하기 위한 움직임까지 나타나며 교외로 이사를 가거나 집을 구하는 수요가 늘었다고 합니다.
하지만 집을 사고 파는 거는 일반 물건을 사고 파는 것과는 달리 신경 쓸 일이 많습니다. 기본적으로 거래되는 금액의 크기가 크기 때문에 매수자의 경우 원하는 금액내에서 만족할만한 집을 찾기 위해 직접 발품을 뛰기도 해야하며, 매도자도 주변의 시세 조사를 통한 최적의 가격을 고민하고, 집을 보러 오는 사람들을 위해 집 상태를 좋게 유지해야 합니다.
특히 미국의 경우 주거유형이 같은 타입의 아파트나 빌라보다는 각각 다른 유형의 주택이 더 많습니다. 그러다보니 각각의 집 비교가 어려울 뿐만 아니라 가격 또한 개별적으로 산정해야 하는 어려움이 있습니다. 이처럼 매수자, 매도자 모두가 어려움을 겪는 부동산 거래의 문제를 해결하기 위해 탄생한 기업이 바로 이번 글에서 소개하고자 하는 기업, 오픈도어(Opendoor) 입니다.
오픈도어(Opendoor)의 탄생 by 에릭 우(Eric Wu)
오픈도어(Opendoor)는 2014년 부동산 투자를 통해 자수성가한 CEO 에릭 우(Eric Wu)에 의해 설립 되었습니다. 에릭 우는 어릴 적 아버지를 여의고 여동생 둘과 함께 어머니 밑에서 자랐습니다. 그런 그의 어머니에게는 한 가지 철칙이 있었는데 그것은 바로 월세를 내며 살지 않겠다는 것이었습니다. "월세를 내는 것이 담보 대출 이자를 내는 것보다 아깝다"고 여긴 어머니 밑에서 자라며 에릭우도 부동산에 관심을 가지고 이런 어머니의 영향을 받은 것으로 보입니다.
대학 진학 후 에릭은 프로그래밍 아르바이트를 통해 모은 돈을 보증금 삼아 학교 캠퍼스 근처에 있는 방이 3개인 집을 계약하며 부동산에 발을 디디게 됩니다. 그는 나머지 두 방을 다른 사람들에게 월세를 주며 월세와 생활비를 해결해 나갔습니다. 그 이후에도 씨드머니를 계속 키우고 키워 45평의 단독 주택도 매입하게 됩니다. 그는 그 방을 개조하여 작은 방을 만들고 이를 또 다시 다른 사람들에게 임대하며 돈을 모아 나갔습니다. 이후 집을 담보로한 대출을 통해 점차 부동산 자산을 늘려나갔고 이후 20채가 넘는 집을 소유하게 됩니다.
이후 그는 자신의 취미였던 프로그래밍을 부동산과 결합시키며 스타트업에도 도전하게 됩니다. 초기에 그는 '렌트어드바이저(Rent Advisor)'라는 집에 대한 리뷰를 남길 수 있는 플랫폼 서비스를 출시하게 됩니다. 여기서 사용자들은 자신이 살아본 집에 대한 주거 경험이나 후기를 남길 수 있으며 참조할 수 있었습니다.
또한 에릭은 주택의 범죄 통계, 통근 시간, 주변 부동산 가격 등 각종 부동산 관련 방대한 데이터를 제공하는 '모비티(Mobity)' 서비스도 출시하게 됩니다. 이후 에릭은 이 두기업을 다른 부동산 매물 중개 서비스 업체에 매각하며 다음 사업을 구상하게 됩니다.
에릭은 집을 구하고자 하는 매수자, 집을 팔고자 하는 매수자가 집 하나를 놓고 불편함과 어려움을 겪는 모습을 보며 새로운 사업에 대한 아이디어를 얻게 됩니다. 그는 집을 팔고자 하는 사람에게 직접 집을 산 다음, 집을 직접 수리하거나 다시 리모델링하여 보다 가치를 높여 판매하는 사업을 구상하게 됩니다. 이렇게 오픈도어(Opendoor)가 탄생하게 됩니다. 오픈도어는 2020년 9월 5조 6,700억의 기업가치로 SPAC 상장 계획을 밝히며 주식 시장 데뷔를 알렸습니다.
오픈도어(Opendoor)의 집을 사고파는 방식 알아보기
오픈도어는 저렴한 가격에 집을 사서 비싸게 파는 수익원에 더하여 부동산 매매시 발생하는 중개 수수료로 수익을 만들어 내고 있습니다. 오픈도어는 매매 중계 수수로 5%와 오픈도어 서비스 이용 명목으로 1.5%의 수수료를 고객들에게 부과합니다. 그렇다면 오픈도어에서 집을 사고파는 방식을 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
⊙ 집을 팔려는 사람은 오픈도어 사이트에 집 주소와 기본정보를 기입합니다
⊙ 오픈도어는 그 정보를 바탕으로 최근 거래된 주변 집들의 정보를 수집해 해당 집과 유사한 집을 추려 나갑니다
: 면적, 연식, 방 갯수, 주변 시설 등 다양한 정보를 추려내어 최근 주변에서 거래된 유사한 집을 찾아내는 과정이 이루어지며 이는 빅데이터 알고리즘을 기반으로 진행됩니다
⊙ 이후 유사하다고 판단된 집의 거래 가격을 바탕으로 적정 시세를 도출해서 알려줍니다.
: 이처럼 AI 알고리즘을 통해 진행된 조사 및 견적 측정은 최종 견적 확정시에만 해당 지역에서 부동산 매매를 해온 전문가가 확인할 수 있습니다. 이와 함께 오픈도어에 서비스를 신청한 판매자는 48시간 이내에 예상 가격을 받아 볼 수 있습니다.
⊙ 만약 예상 가격이 마음에 들지 않는다면 판매자는 집에 대한 추가 정보를 제공하여 재심사를 요청할 수 있습니다. 판매자가 가격을 받아 들인다면, 다음 프로세스로 오픈도어 직원이 직접 판매자의 집에 방문하여 판매자가 제공한 정보와 실제 집이 같은지 검증 과정을 거칩니다. 이러한 과정에서도 가격 조정이 일부 이루어지며 최종적인 협상을 거쳐 가격을 결정하게 됩니다
⊙ 그리고 최종적으로 판매자는 자신이 이사 갈 날짜만 오픈도어에 알려주면 됩니다. 오픈도어는 최종금액에서 부동산 중개 수수료(6%)와 오픈도어 서비스 이용수수료(1.5%)를 차감한 금액을 판매자에게 바로 입금하여 줍니다.
⊙ 그 후 오픈도어는 빈 집을 보다 업그레이드하기 시작합니다. 집 안내 좋지 않은 시설을 보수하거나 인테리어 디자인을 바꾸는 등 이전보다 좋아진 집을 만들어 이를 다시 오픈도어 사이트에 매물로 올려 놓습니다. 최근 조사에 따르면 오픈도어는 자신들이 매수한 집을 평균 1,300만 원 가량 더 높은 가격에 판매하는 것으로 나왔습니다. 또한 보수가 완료된 집은 구매를 고려하고 있는 고객들이 언제든지 방문하여 구경할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 아직 넘어야 할 산이 많기도...
집이 팔리지 않으면 돈이 묶이는 문제
하지만 워낙 큰 금액이 왔다갔다 하는 부동산 사업인지라 사업에서도 리스크가 있기는 합니다. 오픈도어의 경우 먼저 판매자에게 돈을 주고 집을 구매한 다음 매수자에게 파는 방식이다 보니 그들이 정해 놓은 기간 내에 집이 팔리지 않을 경우의 위험성이 있습니다. 기업 내 유동 자금 부족으로 인한 문제가 생길 수 있을 뿐만 아니라 최악의 경우 매수한 금액보다 싸게 팔아야 할 경우도 있을 수도 있습니다. 이러한 위험성을 커버하기 위해 대출 상품을 출시하며 사업 범위를 넓히고 있습니다. 오픈도어는 2019년 8월 대출 상품 제공을 위한 별도의 자회사를 설립하였고, 그들이 가지고 있는 무형 자산인 집의 가치를 평가할 수 있는 역량을 토대로 주택 구매를 고려하고 있는 사람들과 보유한 사람들에게 담보대출 상품을 선보이기 시작하였습니다.
데이터가 부족해요 : 코로나로 인한 경기 침체 데이터 부족
오픈도어는 AI 알고리즘을 통해 매물의 적정가, 판매 소요 시간, 최대 마진을 남기기 위해 필요한 수리 비용 및 인테리어 비용, 집값 산출에 영향을 주는 다양한 변수들의 영향성 등을 산출해 내기 때문에 보다 방대한 데이터의 축적 및 처리 능력 그리고 이를 이용한 최적의 모델링을 해 내는 AI가 요구 되고 있습니다.
하지만 창업한 지 6년 정도 밖에 안된 오픈도어에게 작년 코로나 사태는 예상치 못한 위기를 맞게 됩니다. 몇 십년에 한번 발생할 수준의 경기 침체에 대한 데이터와 평가 모델이 없던 오픈도어는 그 상황을 대처해 나가는데 어려움을 겪게 됩니다. 결국 전체 직원의 35% 가량을 해고하고, 주택 매입 자체도 일시적으로 중단하게 됩니다.
다행히 2020년 5월부터 다시 주택 매입을 시작하며 오픈도어는 불확실한 상황속에서 움직이기 시작 하였습니다. 또한 코로나 감염에 대응해 온라인 쇼룸을 활용하는 등 현재의 위기에 맞서고 있습니다. 비록 코로나로 인해 위기까지 직면한 오픈도어였지만 이번 일을 통해 신생 기업들은 겪지 못한 데이터와 경험을 확보하며 보다 유용하고 역량있는 AI 기술을 확보한 기업이 될 것이라 봅니다.
