안녕하세요. 똘이 아부지입니다.
오늘은 부동산의 거래량과 가격의 상관관계를 살펴볼 수 있는 벌집순환모형(Honeycomb Cycle)'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산 공화국이라 불리는 대한민국에서 조금이라도 부동산을 공부해야겠다는 생각이 들며 요즘 많은 부동산 이론과 지식들을 살펴보고 있네요 ㅎㅎ
벌집순환모형(Honeycomb Cycle)이란?
부동산시장은 일정한 주기를 따라 가격과 거래량이 변화하는 특성을 가지고 있다고 합니다. 이를 설명하는 이론 중 하나가 바로 벌집순환모형(Honeycomb Cycle)입니다. 벌집순환모형은 부동산 시장이 단순한 경기순환이 아닌, 가격과 거래량이 서로 영향을 주며 6개의 국면을 반복하는 과정으로 구성된다고 설명하고 있습니다.
벌집순환모형의 기본 개념
벌집순환모형은 가격과 거래량의 관계를 중심으로 부동산 시장을 분석합니다. 일반적으로 가격과 거래량은 같은 방향으로 움직이지만, 때로는 가격이 상승하는데 거래량이 줄어들거나, 때로는 가격이 상승하는데 거래량이 줄어들거나, 거래량이 늘어나도 가격이 하락하는 현상이 나타날 수 있습니다. 이 모형은 이러한 복합적인 시장 변화를 설명하고 있습니다.
벌집순환모형의 6개 국면
부동산 시장은 벌집순환모형에 따라 아래 사진처럼 6개의 국면을 순환합니다. 각 국면은 가격과 거래량의 변화를 기준으로 구분됩니다. 지금부터 각 국면에 따른 상황과 특징에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
1국면 회복기 (거래량 ↑, 가격 ↑)
- 오랜 침체/불황기를 겪으며 떨어졌던 부동산 가격과 거래량이 살아나는 시기입니다
- 심리적으로도 '가격이 충분히 빠졌다, 이제는 사도 될 것 같다'라고 생각하는 사람들이 늘어나며 투자 수요와 실거주 수요 모두가 증가하며 거래가 활발해 집니다
- 하지만 침체/불황기에 건설사가 분양을 많이하지 않은 탓에 공급이 턱없이 부족해 매수 경쟁이 심해지고, 가격 상승이 가속화되는 특징이 있습니다
- 이 시기에는 분양시장도 활발해지고, 신규 개발 프로젝트도 많이 진행됩니다
2국면 호황기 (거래량 ↓, 가격 ↑)
- 가격은 여전히 상승하지만, 거래량이 감소하기 시작하는 국면입니다
- 1국면에서 매매가격 오름폭을 전세가격이 미처 따라가지 못해 전세가율이 점점 떨어지는 모습을 보여줍니다
- 매매가와 전세가의 갭이 커짐에 따라(전세가율이 떨어짐) 갭투자는 줄어들어 거래량은 감소하지만 가격은 가파르게 오르면서 급등하는 모습이 나타납니다
- 투자수요가 줄어드는 반면 매수 전환 실거주 수요가 증가하고 이때 '벼락거지', '전세난민' 같은 이슈가 발생하기 시작합니다
- 이때 정부는 급등하는 가격과 민심을 잡기 위해 정부 안정화 정책을 내놓습니다
- 시장 참여자들은 이런 혼란? 속에서 가격 조정 가능성을 인식하며 관망세를 유지하지만 집값은 천정부지로 올라가는 모습이 나타납니다
3국면 침체진입기 (거래량 ↓, 가격보합)
- 거래량이 더 감소하고 가격 상승이 멈추는 시기입니다
- 가격이 너무 많이 올라 투자자나 실수요자 모두 고점이라고 인식하고 있습니다
- 다만 회복/호황기에 분양했던 아파트들이 본격적으로 입주를 시작하기 시작합니다
- 투자자들의 수익 실현 욕구와 실수요자의 가격부담 속에서 거래가 쉽지 않은 모습을 보여줍니다
4국면 침체기 (거래량 ↓, 가격 ↓)
- 매매가와 전세가가 모두 크게 떨어지기 시작하는 구간입니다
- 가격 폭락과 함께 사겠다는 수요도 사라지며 거래량이 급감합니다
- 회복/호황기 분양했던 아파트 물량은 여전히 입주를 하며 세입자를 못 구하는 역전세난이 펼쳐집니다
- 말 그대로 '거래절벽', '급급매', '미분양 증가', '역전세난' 등의 말이 곳곳에 돌아다니기 시작합니다
5국면 불황기 (거래량 ↑, 가격 ↓)
- 떨어질 때로 떨어진 가격 덕분에 '이 정도면 충분히 싸다'라고 생각하는 사람들이 나타나기 시작합니다
- 이와 함께 급매물이 소진되고 거래량이 증가하는 모습을 보여주죠
- 다만 아직까지 가격 하락세가 추세 반전을 하지 못하고 하락이 조금 더 이어집니다
- 이 때는 전세가는 하락을 멈추고 횡보하는 모습을 보여줍니다
- 불황기에 건설사는 어차피 돈벌이?가 제대로 안되니 신규 분양을 축소하고 중단합니다
- 이렇게 공급은 줄고 미분양 매물은 조금씩 해소되며 추후 공급의 양이 줄어들 것을 예측할 수 있습니다
6국면 회복진입기 (거래량 ↑, 가격보합)
- 길게 이어진 하락장 속에서 '집 살바에 그냥 전세로 살자'라고 생각하는 사람들이 많아지며 전세 수요가 늘고 전세가가 오르기 시작합니다
- 매매가는 하락 및 보합인 상황속에서 전세가격은 오르니 전세가율이 다시 반등하기 시작합니다
- 매매가와 전세가의 갭이 좁아지며(전세가율이 높아짐) 갭투자를 하기 좋은 환경이 조성됩니다
- 다만 오랫동안 침체가 유지되어 왔기에 좋은 여건이 형성되었음에도 매매를 쉽게 하지 못하는 투자자/실수요자들이 많습니다
결론
물론 부동산이라는 자산이 단순 거래량이라는 요소로만 가격이 결정되는 것은 아니겠지만, 거래량이라는 요소가 각 국면에서 어떤 영향을 미치고 결과가 나타나는지 알고 있다면, 부동산 시장에 흐름을 보다 체계적으로 분석하고 살펴볼 수 있을거라 봅니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다